Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en çok kafa karışıklığı yaşadığı konu, yasal kira artış oranının ne olduğudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı korumak ve fahiş fiyat artışlarının önüne geçmek amacıyla kira zamlarına kesin bir üst sınır getirmiştir.

Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatına göre kira artışının nasıl hesaplanması gerektiğine ve istisnai durumlara dair tüm yasal detayları bulabilirsiniz.

1. Ev Sahibi Kiraya En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak azami (en yüksek) zam oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasıdır.

Ev sahibi, sözleşme yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranını baz almak zorundadır.

Geçmiş yıllarda uygulanan %25’lik sabit zam sınırı tamamen kalkmış olup, günümüzde yasal sınır doğrudan enflasyon (TÜFE) verilerine endekslenmiştir.

Taraflar sözleşmede “her yıl %50 zam yapılır” gibi sabit bir oran belirlemiş olsalar bile; eğer o ayki TÜFE oranı %40 ise, kiracı yalnızca yasal sınır olan %40 oranında zam yapmakla yükümlüdür. (Ancak TÜFE oranı %60 çıkarsa, sözleşmedeki %50 kuralı kiracının lehine olduğu için geçerli sayılır.)

2. İşyeri ve Konut Kiralarında Fark Var Mı?

Geçmişte konutlar ve işyerleri (ticari alanlar) için farklı zam sınırları uygulanmış olsa da, güncel mevzuatta her ikisi de aynı kurala tabidir. İster daire ister dükkan olsun, yasal tavan zam oranı her ikisi için de TÜFE 12 aylık ortalaması olarak uygulanır.

3. En Kritik İstisna: 5 Yılı Dolduran Kiracılar (Kira Tespit Davası)

TÜFE 12 aylık ortalama kuralı, kiracının 1. yılından 5. yılına kadar olan yenileme dönemleri için kesindir. Ancak kiracı aynı evde/işyerinde 5. uzama yılını doldurmuşsa, hukuki durum tamamen değişir.

5 yılı dolduran kiracılar için ev sahibi, bölgedeki emsal kiralara, evin durumuna ve rayiç bedellere dayanarak “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açabilir.

Bu dava açıldığında, mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, evin güncel serbest piyasa değerine göre (kiracının eski kiracı olması sebebiyle %10 – %20 arası hakkaniyet indirimi uygulayarak) yeni bir kira bedeli belirler.