Hisseli (paylı) mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi hissesini dışarıdan üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu hisseyi aynı bedelle öncelikle satın alma hakkına yasal önalım (şufa) hakkı denir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, bu davanın kazanılabilmesi veya reddedilmemesi için şu kritik kurallara dikkat edilmelidir:

Önalım Hakkının KULLANILAMAYACAĞI Durumlar:

• İçeriye (Paydaşa) Satış Yapılması: Hissedar, payını dışarıdan birine değil de zaten o taşınmazda hissedar olan başka bir paydaşa satarsa önalım hakkı kullanılamaz.
• Akrabaya Devir (Bağış ve Miras Amacı): Payın eşe, çocuğa veya yakın akrabaya devredilmesi tapuda “satış” olarak gösterilse bile; asıl amaç miras hukukundan doğan bir devir veya bağışlama ise önalım hakkı doğmaz.
• Gerçek Bir Satış Olmayan Devirler: Önalım hakkı sadece nakit karşılığı yapılan gerçek satışlarda geçerlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki devirlerde, trampa (takas) işlemlerinde veya borcun teminatı (ipotek) amacıyla yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.

Dava Şartları ve Davacının Dikkat Etmesi Gerekenler:

• Payı Koruma Zorunluluğu: Davacı paydaş, önalım davasını açtıktan sonra kendi hissesini mahkeme kararı kesinleşinceye kadar elinde tutmak zorundadır. Dava sürerken kendi payını başkasına satarsa, aktif dava ehliyeti ortadan kalkar ve davası reddedilir.
• Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet Kuralı: Eğer davacının dayandığı tapu hissesi (örneğin miras kalan bir yer) elbirliği mülkiyetine tabi ise, davacının tek başına dava açması yetmez; diğer tüm ortakların muvafakatini (onayını) alması veya davaya temsilci atanması gerekir.
• Satış Vaadi Sözleşmesinin Etkisi: Davacının kendi payı üzerinde daha önceden üçüncü bir kişiyle “Satış Vaadi Sözleşmesi” yapmış olması, onu kötü niyetli yapmaz. Bu durum, davacının önalım hakkını kullanmasına yasal bir engel teşkil etmez.

Usul ve İspat Kuralı:

Öğrenme Tarihi ve Yemin: Önalım davalarında satışın öğrenildiği tarih hak düşürücü sürelerin (3 ay ve 2 yıl) hesabı için çok önemlidir. Yargıtay’a göre, davalının “Satışı çok önceden biliyordun” iddiası üzerine davacıya satışı ne zaman öğrendiğine dair yemin teklif edilemez.

Hukuki Dayanak: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararları (2020/7188 K., 2016/3784 K., 2020/573 K., 2020/1716 K.)