Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin feshi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracı ve kiraya veren (mal sahibi) açısından farklı kurallara bağlanmıştır. Sözleşmenin sona erme süreci şu şekilde işler:

• Kiracı Açısından Fesih Süreci: Sözleşmeler genellikle 1 yıllık belirli sürelerle yapılır. Kiracı, sözleşme süresinin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, sözleşme kanun gereği aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, genel hükümlere uyarak fesih bildiriminde bulunma hakkına her zaman sahiptir.

• Kiraya Veren Açısından Fesih (10 Yıl Kuralı): Mal sahibi, sırf “1 yıllık sözleşme süresi doldu” gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye isteyebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu süre dolduktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi sonlandırabilir.

• Mal Sahibinin Haklı Sebeple Tahliye İsteyebileceği Durumlar: Kiraya veren, 10 yıllık süreyi beklemeden yalnızca kanunda belirtilen şu özel durumlarda sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir:

  • Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi veya kiracının temerrüde düşürülmesi,

  • Kiracı tarafından verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesinin bulunması,

  • Mal sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının barınma/işyeri ihtiyacının doğması,

  • Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, tadilatı veya yeniden inşası,

  • Kiracının taşınmazı kötü (hor) kullanması veya komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi.