Kiralanan taşınmazın tahliyesi, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) açıkça sayılan geçerli hukuki sebeplere ve katı usul kurallarına dayanılarak açılacak bir dava ile mümkündür. Tahliye davası açılabilmesi için sürecin şu şartlar etrafında yürütülmesi gerekir:

• Geçerli Bir Sebebin Varlığı: Tahliye talep edilebilmesi için; kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt veya iki haklı ihtar), geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi, mal sahibinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, esaslı onarım/inşaat durumu veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sebeplerden en az birinin doğmuş olması şarttır.

• İhtarname ve Süre Şartları: Birçok tahliye sebebinde (örneğin ihtiyaç veya 10 yıl kuralına dayalı tahliyelerde), dava açmadan önce kiracıya kanunda belirtilen süreler içinde, usulüne uygun bir ihtarname veya bildirim gönderilmiş olması zorunlu bir dava şartıdır.

• Görevli Mahkeme ve Sürecin Başlaması: Gerekli yasal zemin (sebepler ve süreler) oluştuktan sonra, davanın türüne göre Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (veya icra takibine dayalı tahliyelerde İcra Hukuk Mahkemesi’ne) sunulacak gerekçeli bir dava dilekçesi ile tahliye davası resmi olarak başlatılır.